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今年漳州樓市怎么走 月底的土拍也許會出答案

2020年03月12日 17:45    來源:閩南日報    點擊: 次    0 條評論

  漳州市自然資源局11日發布兩則國有建設用地使用權出讓公告,將出讓4幅地塊的國有建設用地使用權。其中,龍文區3幅,均為居住用地(其中兩塊帶有商服用地),將以拍賣方式出讓,出讓總面積165452.35平方米,拍賣將于3月31日9時在漳州市行政服務中心八樓拍賣大廳進行。另一幅地塊位于高新區,屬于商服、商務金融、娛樂用地,出讓面積76404.56平方米,將于3月31日10時至4月13日16時以掛牌出讓的形式在網上交易系統進行。

  都說土地市場是樓市的風向標,今年漳州樓市怎么走,漳州市區年度首次土地拍賣、掛牌活動,也許能給你一個答案。

  2020P01地塊:

  帶回購方案出讓 將限價回購

  2020P01地塊位于龍文區漳華東路以南、龍溪北路以東、規劃蓮花路以北,帶回購方案出讓。地塊出讓面積46903.31平方米(70.35畝),土地用途為住宅用地-城鎮住宅用地(普通住宅)、商服用地-零售商業用地(商場、商店),規劃容積率<2.6,計容建筑面積<121900平方米。本地塊出讓起始價為27100萬元,樓面地價起始價2223元/平方米,且不設保留價。

  該地塊項目建成后將由漳州市住建局限價回購,統籌用于城建項目(含棚改項目)拆遷安置。初步確定的安置房面積、戶型比例為:50平方米以下占10%,50~80平方米占15%,80~100平方米占25%。100~120平方米占25%,120~150平方米占25%。計容建筑面積內的住宅用房不低于108000平方米,商業部分用房不低于10000平方米,需建設一處約700平方米、相對獨立且滿足公共聚會場所安全性要求的建筑。

  回購價格方面,住宅商品房回購價為7776元/平方米,商業回購價為15446元/平方米,地下車位回購價為3000元/平方米。

  去年10月,同為帶回購方案出讓的2019P09地塊(西院村安置用地)一波三折,最終被大唐地產競得,打造大唐春風里項目。當時,該地塊的樓面地價起始價2455元/平方米,最后以底價成交。同樣是帶方案回購地塊,2020P01地塊的住宅商品房和地下車位回購價格與2019P09地塊相同,但樓面地價起始價卻比2019P09地塊下調了232元/平方米,或將吸引更多開發商參與競拍。

  2020P02地塊:

  容積率小于1.1 禁止修建別墅類產品

  2020P02地塊位于龍文區龍江北路以西、規劃蓮花路以北、龍江北路以西,與2020P01地塊是鄰居。該地塊也是本次拍賣出讓的3幅用地中面積最小的一幅,但樓面地價起始價卻最高。

  該地塊出讓面積34738.65平方米(52.11畝),土地用途為住宅用地-城鎮住宅用地(高檔住宅),規劃容積率小于1.1,計容建筑面積小于38200平方米,建筑限高15米。本地塊出讓起始價為47200萬元,樓面地價起始價12356元/平方米,且設定保留價。

  目前,該地塊周邊有三盛璞悅灣、國貿潤園、融信壹號府、港城御龍灣等樓盤,前三個在售的項目住宅均價多在13000~14000元/平方米區間。2020P02地塊樓面地價起始價與周邊項目銷售均價相差無幾,這和地塊的超低容積率有很大的關系。

  作為衡量項目品質高低的一個重要指標,一般樓盤的容積率大多在2.0~3.0之間,比如同時出讓的2020P01地塊容積率是小于2.6,2020P03地塊容積率是小于2.5。該地塊的容積率小于1.1,也就是說,其他兩幅地塊100平方米土地可以建設250~260平方米住宅,而這幅地塊100平方米土地至多只能建設110平方米住宅,同樣的土地面積建的房子不到其他地塊的一半。

  而建筑密度低了,相伴而來的是樓間距大了,采光更好了,小區也有了更大的綠化空間,居住的感覺當然也就更好了。這樣的地塊一般都會建成高品質樓盤,面向的是改善型或終極置業型客群,這樣的客群也更愿意為高品質居所承擔更高的價格。

  這么低的容積率,在近些年來漳州市區出讓的眾多住宅用地中是絕無僅有的,樓面地價起始價高出一般地塊,也在情理之中。由于該地塊禁止修建別墅類產品,不少業內人士認為,洋房、大平層、疊墅等改善型產品或將成為開發商的首選方案。

  2020P03地塊:

  體量最大 競拍或最激烈

  2020P03地塊位于龍文北路以東、藍橋路以西、北環城路以南。在本次出讓的3幅居住用地中,該地塊出讓面積最大,為83810.39平方米,土地用途為住宅用地-城鎮住宅用地(普通住宅)、商服用地-零售商業用地(商場、商店)。該地塊容積率<2.5,計容建筑面積小于209525平方米,商業部分計容建筑面積不得低于3000平方米,不得超過6500平方米。本地塊出讓起始價為100900萬元,樓面地價起始價4816元/平方米。

  2020P03地塊建筑限高小于100米,其中住宅建筑高度大于24米,還需設置一處面積不小于1300平方米的生鮮超市(含公廁,且有獨立出入口),設置一處獨立占地且用地面積不小于5040平方米、建筑面積不小于4000平方米的幼兒園。

  作為本次出讓面積最大的商品房用地,2020P03地塊較為方正,計容面積近21萬平方米,方便開發商施展身手進行規劃設計,打造品質樓盤,在此次拍賣的3塊住宅用地中競拍可能最激烈。地塊周邊有福晟錢隆樽品、寶龍廣場云景里等在售項目,住宅均價多在11000~12000元/平方米區間。

  2020G01地塊:

  靠近三館 將建江南首座商業綜合體

  2020G01地塊位于高新區西環城路以東、琥珀路以南,是本次唯一采取掛牌方式出讓的地塊。該地塊出讓面積76404.56平方米(114.61畝),土地用途為商服用地-零售商業用地(商場、商店)、商務金融用地(寫字樓等)、娛樂用地(大型游樂用地),規劃容積率<2.5,計容建筑面積小于191011平方米。其中,商務建筑的計容建筑面積占總計容建筑面積的比例應超過10%,但不得超過20%;娛樂建筑的計容建筑面積不得超過總計容建筑面積的10%;建筑限高不得超過50米。

  此外,出讓公告還明確,該地塊自持計容建筑面積不得少于3.2萬平方米、自持年限為十年(自取得最后一期經審批的房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案表之日起算)?山ㄔO不超過7000平方米的地下建筑面積作為經營性用途開發利用,不計入建設用地的容積率指標。

  2020G01地塊位于九龍江南岸,與三館(博物館、藝術館、規劃展示館)僅一路之隔。目前,這一片區內西環城路、南江濱路、圓山大道等交通路網日漸成熟,市民出行更加便捷。由三館組成的圓山文化中心,豐富了市民的文化生活。而南山文化生態園、水仙花海等生態項目的建成投用,讓高新區的顏值越來越高。此次該地塊若成功出讓,將實現大型商業配套零的突破,進一步完善區域配套。

  近年來,漳州加快打造新的經濟增長極,推動中心城區跨江南擴,形成“一江兩岸”發展格局。漳州高新區強化漳州主城區概念,按照中心城區的標準和要求,建設精品工程,完善城區功能,提升城市品位。九龍江南岸的這塊熱土已經吸引越來越多的人到此投資創業,相信2020G01地塊商業綜合體建成投用后,將吸引更多的人到此安居樂業。

  ■記者 陳利敏

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